Hoće li cijene nekretnina u Hrvatskoj padati?

Kao i svako drugo tržište, i tržište nekretnina diktira potražnja. Iako postoje razlike u odnosu na različita područja u Hrvatskoj, ipak je osnovno pravilo na tržištu isto za sve.

Ako se, kada se nekretnina počne prodavati, pojavi nekoliko potencijalnih kupaca odmah, znači da se tu cijena neće spuštati, a mogla bi i rasti. Ako se po objavi nekretnine nitko ne pojavi u razgled u roku od mjesec dana ili se nekretnina ne proda u roku od 6 mjeseci, znači da će se, ukoliko prodavatelj doista prodaje, cijena spustiti.

Donedavno na tržištu nekretnina u Hrvatskoj vladao je svojevrsni boom. 2021.godine, bilo kakav agent mogao je prodati nekretninu koja je bila iole prodajna. To je stvorilo dojam kod naših prodavatelja, s kojima nitko ozbiljno ne razgovara, da cijene nekretnina u Hrvatskoj samo rastu te da će taj priljev kupaca i dalje trajati. Međutim, ako ste imalo razgovarali s agentima za nekretnine u posljednjih godinu dana, telefon sve manje zvoni i kupaca je sve manje jer su stranci kod nas značajno smanjili kupovinu.

Ukoliko se, po objavi nekretnine, pojavi nekoliko potencijalnih kupaca u razgled, cijena će se držati ili će rasti. Ukoliko se nitko ne pojavi u mjesec dana ili se nekretnina u 6 mjeseci ne proda, cijena bi trebala padati.

Ipak, kupaca i dalje ima, ali je prošlo vrijeme kada je bilo kakav agent mogao prodati bez da ulaže trud u to da dobije i zadrži kupca. Kupaca za kvalitetne nekretnine i dalje ima, ali su, kako su i cijene narasle, narasli i njihovi zahtjevi. Kupac želi kvalitetu usluge, kvalitetu gradnje, kvalitetu u završnim radovima. Želi sigurnost, realnu cijenu i transparentnost.

Specifično na našem tržištu postoje najčešće tri vrste kupaca - kupci koji rješavaju stambeno pitanje, kupci koji žele uložiti svoj novac u nekretnine za prodaju ili turizam ili kupci koji kupuju za luksuz.

Problem s cijenama na širem matuljskom i opatijskom području je trenutno još uvijek to što prodavatelji misle da kupci kupuju za sve navedeno na bilo kojem području stoga su trenutno pretežno sve cijene na našem području postavljene kao da kupci kupuju luksuz, što jednostavno nije tako. Netko kupuje ili za život, ili za investiciju, ili za luksuz. Najviše cijene nekretnina i dalje će biti za one nekretnine koje se kupuju za luksuz, međutim, ta nekretnina mora onda imati i - obilježja luksuza. Osim da lokacijski isključivo naginju moru i Opatiji, to znači i uređen novi bazen, sunčalište, sauna, a dizajnerski namještaj ne treba ni spominjati. Možda ostakljeni otvoreni pogled na cijeli Kvarner. To je ono što diže i brani cijenu luksuzne nekretnine. Ujedno, kupaca nekretnina za luksuz nema tako puno trenutno na tržištu upravo zbog toga jer stranci sve manje kupuju, stoga je važno da se i tu istaknete te da imate dobrog agenta koji će tu nekretninu dobro plasirati i ponuditi i prodavatelju i kupcu kvalitetu usluge.

Najviše ima kupaca za rješavanje stambenog pitanja, a nešto manje kupaca za investiciju. Danas su kupci za nekretnine za luksuz sve rjeđi zahvaljujući zbivanjima izvan Hrvatske, a cijene nekretnina po oglasnicima i dalje su postavljene na našem području kao da svi kupuju za luksuz.

Specifičnost našeg područja je i to što je ono relativno malo, stoga nema puno nekretnina na prodaju, što drži visoku cijenu. No, opet ta cijena mora pratiti količinu kupaca koji se za nekretnine pojavljuju, a to još uvijek često nije slučaj. Najveći broj kupaca kod nas želi riješiti stambeno pitanje, stoga ima najviše kupaca za dvosobne stanove zbog čega se kvalitetnim stanovima u pristojnim zgradama ili kvalitetnim novogradnjama neće znatno spuštati cijena. Najvjerojatniji ishod je stagnacija cijena ili neznatan pad. No, ta cijena uvijek treba pratiti i vrijednost lokacije na kojoj se prodaje te stanje nekretnine.

Istodobno, naše je predviđanje da će se cijena nekretnina starogradnje u koju treba ulagati morati značajno spustiti, što se posebno odnosi na kuće, na svim lokacijama, osim uistinu posebnih nekretnina i lokacija kao što je prvi red do mora. (No, posebnim nekretninama cijenu ne određuje potražnja, nego specifična situacija, ali o tom nekom drugom prilikom.) S rastom cijena renoviranja, ulaganje u starogradnju postaje značajno skuplje, zbog čega kupaca za starogradnje po trenutno oglašenim cijenama gotovo uopće nema. Na tržištu ujedno imamo nekretnina, (čak većina na matuljskom području) kuća koje se prodaju već 5 ili čak 10 godina, nisu se prodale, interesa nema, nekretnina postaje sve starija, a nitko u nju ne ulaže, dok istodobno prodavatelji i agencije koje bi zapravo trebale educirati prodavatelje dižu cijene nekretnina, samo da bih dobile u ponudu. 

Sad dolazimo do jedne ključne stavke o kojoj smo sigurni da vam vaši agenti ne govore, a to je razlika u oglašenim cijenama i cijenama po kojima se neka nekretnina doista proda. Vani je uobičajeno da se nekretnina proda brzo te da ostvari jako često približno traženu cijenu, a ponekad i višu cijenu od oglašene. U Hrvatskoj u posljednjih nekoliko godina prosječna razlika između oglašenih cijena i cijena po kojima se nekretnina prodala je između 15 i 22%!

Unatoč tome što trend smanjenja broja upita za starogradnje sve više pada te broj prodanih nekretnina u posljednjih godinu dana pada, kod nas se na oglasnicima ne vidi pad cijena nekretnina, ali se on vidi u razlici između ostvarene cijene koja je u prosjeku u posljednje 3 godine između 15 i 22% niža u odnosu na oglašenu.

Hoće li i koliko će brzo padati cijena nekretnina i na oglasnicima ovisit će o tome koliko su prodavatelji ozbiljni u svojoj namjeri da prodaju te koliko agencije rade svoj posao i educiraju i savjetuju prodavatelja o stvarnom stanju na tržištu kako bi prodavatelj uistinu ostvario najbolju tržišnu cijenu za svoju nekretninu. Mit je da će se preskupo oglašena nekretnina bolje prodati. To vrijeme je davno prošlo, a što je nekretnina dulje u ponudi po pogrešnoj oglašenoj cijeni, a posebno s različitim informacijama, teže će se prodati jer nema interesa i gubi na privlačnosti, dok joj istodobno vrijednost opada jer nitko u nju ne ulaže, stoga će se na kraju (ako se proda) prodati po nižoj cijeni nego što ju je mogla ostvariti s ozbiljnim oglašavanjem i profesionalim agentom.

Ne očekuje se pad cijena nekretnina na tržištu zemljišta na dobrim, centralnim lokacijama, jer za njima postoji velika potražnja, a terena je općenito malo i bit će ih sve manje i manje. No, teren koji je za poslovno ili stambeno-poslovnu gradnju uvijek će postići bolju cijenu od onog koji je samo za stambenu zbog mogućnosti kupaca. Ipak, kupaca za terene ima i očekuje se da će taj interes rasti jer sve više mladih obitelji odlučuje kupiti teren i napraviti montažnu kuću zbog nerealnih cijena kuća na našem području.

Njuškalo nije stručnjak za nekretnine. Njuškalo je oglasnik.

Cijenu nekretnina koje će se doista prodati po najboljoj cijeni ne može određivati subjektivan stav ni stanje na oglasnicima. Cijenu nekretnine koja će se doista prodati treba postaviti stručnjak za nekretnine u suradnji s prodavateljem, kojemu pomažu u tome da postigne najbolju tržišnu cijenu, uistinu proda, te mu ukazuju na to što možda može promijeniti na nekretnini da bi postigao bolju cijenu.

Prodaju nekretnine osigurava profesionalno prodavanje i poznavanje tržišta, a ne to da nekretnina bude oglašena na portalima s različitim podacima.

Ako vi želite prodavati sa stručnjakom za nekretnine i postići najbolju cijenu, javite nam se za informativni sastanak.

KONTAKT

Dogovorite svoj informativni sastanak na

+385 91 641 5555

info@bralicrealestate.com

Javite nam se